Приобретение недвижимости на Кубе: покупка и аренда

Республика Куба — остров, расположенный в северной части Карибского моря. Страна в мировом рейтинге государств западного полушария занимает одно из последних мест по состоянию доходов местного населения. Низкий уровень жизни является благоприятным финансовым фактором для россиян, желающих приобрести или арендовать недвижимость на Острове Свободы.

Рынок кубинской недвижимости: поиск вариантов

С 2012 года после экономических реформ местному населению разрешено реализовывать недвижимую собственность гражданам других государств. Вариант поиска жилья зависит от индивидуальных предпочтений покупателя.  Иностранные граждане, решившие купить или снять на время квартиру на Кубе, могут самостоятельно найти подходящие варианты через разные источники:

• агентства недвижимости;
• объявления;
• специализированные сайты.

Иностранцам при покупке, аренде недвижимости на островном государстве рекомендуется воспользоваться услугами риелтора. Незнание языка, местного законодательства, особенностей совершения сделки – основные причины обращения в агентство. Посредники помогут найти подходящий вариант жилья, юридически грамотно составить договор купли-продажи, перерегистрировать собственность на нового владельца.

Частные объявления подходят иностранцам, знающим испанский язык. Печатные СМИ размещают предложения о продаже недорогого жилья. Элитные объекты недвижимости не выставляются на реализацию посредством размещения объявления в городской газете. Неразвитая сетевая инфраструктура на Кубе не позволяет покупать, арендовать квартиры через электронные порталы («Авито»). Варианты недвижимых объектов могут быть размещены только на иностранных сайтах риэлтерских компаний.

Новостройки на территории Кубы

Представленный первичный жилой фонд составляет меньшую часть реализуемых объектов недвижимости. Новостройки – современные жилые комплексы с качественными коммуникациями, капитальным ремонтом, охраной. Элитная недвижимость на Кубе воздвигается иностранными строительными компаниями в деловых районах островного государства. Комфортабельное жилье стоит от 1000$ за квадратный метр.

Вторичный жилой фонд на Кубе

Объекты недвижимости, относящиеся к старому жилому фонду, располагаются на окраинах городов в панельных домах. Жилье характеризуется отсутствием капитального ремонта, неудобной планировкой, неудовлетворительным состоянием сантехнического оборудования. Главные преимущества – расположение в курортных зонах островного государства вблизи морского побережья, низкая стоимость. Средняя цена вторичного фонда оценивается в десятки раз ниже элитных квартир – от 15 тысяч долларов.

На Кубе пользуются популярностью дома, виллы, апартаменты, расположенные на частных территориях. Основные параметры, влияющие на итоговую стоимость отдельного вторичного жилья:

• наличие капитального ремонта;
• качество облицовочных материалов стен, крыши;
• состояние подвальных, чердачных помещений;
• количество жилых помещений;
• техническая оснащенность, мебель;
• размер прилегающего участка;
• наличие гаража.

Недвижимая собственность, относящаяся к старому фонду, подходит лицам, готовым вложить деньги на преобразование внешнего вида. Частный дом на Кубе в среднем стоит недорого – от 20 тысяч долларов. Бюджетное некомфортабельное жилье, располагающееся в провинциях, оценивается от 2000$.

Рынок коммерческой недвижимости

До 2012 года объекты не являлись частной собственностью местного населения, а принадлежали государству. После экономических преобразований иностранцы, граждане Кубы получили возможность приобретать жилье в торговых целях для привлечения туристов. Коммерческий рынок активно развивается: увеличилось строительство гостиничных комплексов, отелей, домов отдыха. Средние цены на недвижимость на Кубе составляют от 1500$ за квадратный метр.

Цены на недвижимость по регионам

Стоимость жилья зависит от развития инфраструктуры района, расположения, состояния, оснащенности объекта. Высокие цены на кубинскую недвижимость в рублях зафиксированы в курортных зонах на побережье океана, в исторических центрах. Дешевые объекты можно приобрести в пригороде. Населенные пункты с высоким уровнем спроса и предложений:

• Гавана;
• Санта-Клара;
• Варадеро;
• Флорес.

В центре столицы квартиры стоят до 300$ за квадратный метр, на окраинах – до 150$. В Гаване преобладает вторичный жилой фонд, поэтому итоговая сумма значительно больше с учетом ремонтных работ. Аренда в центральной части столицы обойдется до 1200$ за 30 дней, на окраине – до 700$. В историческом месте Санта-Клара, где стремительно развивались политические события XX века, на рынке представлен широкий выбор комфортабельных квартир. Ценовая политика отдельного объекта недвижимости начинается от 370 тысяч долларов. Элитное жилье на Кубе обойдет в 3,5 миллиона долларов.

На кубинском курорте Варадеро популярностью пользуются частные виллы, дома. В городе наблюдается активное строительство жилых комплексов на инвестиции иностранных компаний. Первичный фонд Варадеро оценивается в 100 тысяч долларов. Флорес – место, где дешево реализуются квартиры в панельных домах старого типа. Преимущества покупки – демократичные цены, равная удаленность от столицы и пляжа.

Как купить недвижимость иностранцу

Иностранец не может приобрести собственность на островном государстве на одинаковых правах с местным населением. Граждане других стран вправе на Кубе купить дом в специально отведенных местах – лицензированных комплексах, построенных по совместному проекту с зарубежными строительными компаниями. Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость на Кубе и другими способами:

• вступить в законный брак с кубинским гражданином;
• получить временный вид на жительство;
• приобрести жилье на имя местного жителя, с которым покупатель состоит в родственных, дружеских отношениях;
• купить на Кубе недвижимость у иностранца, являющегося резидентом страны.

Вступление в брак с гражданином Кубы, получение ПМЖ, ВНЖ позволяет иностранному лицу получить статус резидента государства. Это дает право оформлять договор купли-продажи собственности с местным населением в любом районе страны. Житель зарубежного государства может приобрести квартиру, указав владельца-родственника. Данный способ покупки не является доказательством права владения собственностью иностранным гражданином. Нерезиденты Кубы, которые приобрели квартиры в 90-е годы XX века, могут на законных основаниях продавать жилье лицам других государств.

Процедура приобретения недвижимости

Иностранный гражданин имеет право купить на Кубе не более двух квартир и других объектов недвижимости. При приобретении нескольких домов одна собственность указывается как место для постоянного проживания, вторая – как частный дом для отдыха. Иностранец может оформить договор купли-продажи через посредника (риелтора) или самостоятельно при помощи адвоката, представителя нотариальной конторы. Основные действия при приобретении жилья на Кубе:

1. Найти квартиру.
2. Выбрать способ оформления договора купли-продажи.
3. Осуществить сделку.
4. Оплатить стоимость объекта недвижимости, налог.
5. Зарегистрировать собственность в государственном реестре.

Оплата квартиры осуществляется через отделение государственного банка. Приобретение недвижимости возможно только в местной валюте – песо. Покупатель и продавец после совершения сделки обязаны выплатить налог в размере 8% с каждого. После оформления договора купли-продажи новый собственник должен поставить квартиру на государственный учет на протяжении 30 дней.

Список необходимых документов

Покупка квартиры за рубежом невозможна без предоставления юридических бумаг. Перечень документов зависит от статуса иностранного гражданина. Общий список:

• паспорт;
• выписка из банка о законном происхождении денежных средств на покупку недвижимости;
• документ, подтверждающий легальное проживание на территории Кубы: ВНЖ, свидетельство о браке с местным гражданином.

Нерезиденты островного государства не могут приобрести жилье в любом месте. Для подтверждения беспрепятственной покупки иностранец должен предъявитель вид на жительство или свидетельство о браке с кубинцем. Для приобретения квартиры у лицензированной зарубежной компании достаточно предоставить паспорт и справку из финансовой организации.

Выбор банка и документы для ипотеки

На Кубе ипотечное кредитование подразумевает выдачу наличных денежных средств или предоставление ссуды на приобретение товаров, автомобилей. Для покупки квартиры иностранцы выбирают банк, осуществляющий деятельность на территории Кубы. Кредиты может выдавать государственная и коммерческая финансовая организация. Ставка по займу для приобретения недвижимого объекта в зависимости от банка составляет 3-9% годовых. Максимальный срок выплаты кредита – 5 лет. Первоначальный ипотечный взнос составляет 20% от итоговой стоимости недвижимости. При оформлении кредита иностранный гражданин должен предъявить перечень документов:

• паспорт;
• справка о доходах, об источнике постоянного заработка (в рублях или другой местной валюте);
• ВНЖ/ свидетельство о браке;
• выписка с указанием фактического места проживания;
• сведения о поручителе.

На Кубе нельзя оформить кредит без поручителя. Доверенное лицо обязательно должно являться местным жителем. Для подтверждения достаточного уровня запроса гражданин зарубежного государства предоставляет выписку с иностранной финансовой организации. Банк может потребовать от иностранца предъявления дополнительных документов.

Объекты, пользующиеся особым спросом

Популярные варианты недвижимости – квартиры в современных жилых комплексах, частные дома с прилегающей территорией. Первичный фонд, преобладающий в крупных городах, пользуется спросом у иностранцев, желающих работать на Кубе. Граждане, мечтающие приобрести недвижимость для отдыха, выбирают вторичный жилой фонд в курортных зонах. На территории островного государства реализация земельных участков не осуществляется.

Самая дорогая и дешевая недвижимость

Высокая стоимость жилья наблюдается в районах с развитой инфраструктурой, незначительной удаленностью от морского побережья, центральных городов. На цену влияет год, состояние постройки, наличие внутренней отделки. Самая дорогая недвижимость – элитные дома с комфортабельными пентхаусами в районах Эль-Электрико, Монте-Баррето, Маримор и других. Цена квартир в современных комплексах достигает 2000$ за квадратный метр. Самая дешевая недвижимость представляет малогабаритные однокомнатные постройки, расположенные в провинциальных городах. Цена домов не превышает 5000$.

Налоги на кубинскую недвижимость

При покупке квартиры иностранный гражданин обязан внести платеж. На Кубе при приобретении жилья государству выплачивается 8% от стоимости недвижимости (в песо). Отличительная особенность – взимание налога с продавца. Размер начислений составляет 8%.

Комфортабельные регионы для проживания

Куба имеет 16 регионов, один из которых расположен на отдельном острове Хувентуд. По отзывам, иностранцы отдают предпочтение центральным провинциям – Матансас, Сьенфуэгос, Вилья-Клара, Сьего-де-Авила. Пользуются популярностью города, расположенные на побережье Карибского моря: Гавана, Санта-Клара, Варадеро, Сьенфуэгос, Тринадад. Комфортабельными регионом для проживания являются и провинции, расположенные в восточной части острова: Гранма, Сантьяго-де-Куба, Гуантанамо.

Цена аренды вилл, домов и апартаментов

Выбор типа жилья зависит от цели визит на остров. Для отдыха на краткосрочный период рекомендуется снимать виллы, дома посуточно в районах, пользующихся популярностью у туристов. Пребывание длительное время предполагает помесячную аренду жилья в регионе развитой инфраструктуры.

Стоимость найма недвижимого имущества зависит от района, условий проживания. Цена аренды частных домов в зонах, расположенных на побережье, посуточно составляет около 20$. Комфортабельное жилье, виллы в популярных курортных городах можно снять за 40-50$. В стране практикуется временное проживание в семье. За 25-30$ в день туристам доступна оснащенная мебелью и техникой комната на 2-3 человека.

На Кубе аренда жилья доступна через риэлтерское агентство, частные объявления, интернет. При раннем бронировании иностранцам необходимо внести предоплату. Лучше воспользоваться услугами лицензированных туристических компаний, которые помогут найти отвечающий всем запросам клиента вариант.

Стоимость жизни на Кубе

Уровень жизни местного населения значительно ниже европейского. ВВП на человека составляет 6,329$. Стоимость продуктов питания, одежды, товаров для спорта, развлечений, коммунальных услуг кардинально отличается от цен в развитых странах.

Вид товара, услуги	Цена на Кубе	Цена в Гаване
Продукты питания
Мясо (говядина)	6,64$ (кг)	8,96$ (кг)
Курица	3,59$ (кг)	4,66$ (кг)
Молоко	2,2$ (л)	2,36$ (л)
Хлеб	0,47$	0,48$
Вода	0,71$ (0,33 л)	0,78$ (0,33 л)
Сыр	2,19$	2,44$
Бананы	0,38$ (кг)	0,46$ (кг)
Помидоры	1,6$ (кг)	2,24$ (кг)
Яйца	1,38$ (12 шт)	1,53$ (12 шт)
Вино	5,05$ (1,5 л)	5,05$ (1,5 л)
Пачка сигарет	2,47$	2,65$
Одежда, обувь
Джинсы	30,4$	32,43$
Платье	42,9$	47,14$
Кроссовки	71,84$	68,8$
Кожаные ботинки	55,5$	55,5$
Кафе, рестораны
Питание в кафе (2 чел.)	5$	6$
Питание в ресторане (2 чел.)	15,15$	15$
Фастфуд	5,08$	5,8$
Чашка кофе	1,28$	1,2$
Транспорт
Билет на общественный транспорт	0,4$	0,4$
Проездной на месяц	9,09$	9,09$
Такси (тариф на посадку)	0,82$	0,82$
Бензин	1$ (1 л)	1,06$ (1 л)
Коммунальные услуги
Содержание жилья, электричество, вода, газ, вывоз мусора	4,53$	4,26$
Безлимитный интернет	101$	168,3$
Развлечения
Билет в кино	0,23$	0,25$
Абонемент в спортивный клуб	7,58$	8,4$

Средняя заработная плата после оплаты налогов с доходов составляет от 25 до 30$. Стоимость продуктов питания, одежды, обуви, коммунальных услуг, развлечений намного ниже мировых цен. Высокие тарифы зафиксированы в сфере транспорта (приобретение автомобиля), получения образования.

Инвестиции и бизнес на Кубе

Островное государство является популярным направлением для отдыха. На Кубе процветает туристический бизнес, увеличивающий потребность в строительстве отелей, гостиничных комплексов, кафе, ресторанов, торгово-развлекательных центров. Регулярная поставка товаров, технического оборудования предполагает развитие транспортной инфраструктуры. На Кубе перспективно вложение инвестиций застройщиков в производство мебели, пластиковой посуды, упаковочного материала. Иностранцам разрешено ведение бизнеса несколькими способами:

• партнерство;
• управление;
• аренда.

Совместное ведение бизнеса – распространенный способ открытия собственного дела на Кубе. Но в стране запрещено начало партнерской деятельности на базе уже существующего объекта. Иностранному гражданину разрешено управлять туристической недвижимостью не более 10 лет при условии аргументированного подтверждения эффективной работы по сравнению с местными предпринимателями. Открыть собственный бизнес в арендованном помещении не получится: хозяин сдает объекты в наем только для проживания или дальнейшей реконструкции зданий.

Недвижимость на Кубе: преимущества

Остров на берегу Карибского моря считается популярным направлением для покупки дома. Иностранцев привлекает благоприятный для жизни климат, комфорт, культурное наследие страны, доступная цена на кубинские объекты недвижимости, низкие цены на коммунальные услуги. Виллы, апартаменты являются отличным вариантом жилья для отдыха, постоянного пребывания.

Прогнозы кубинского рынка недвижимости

Эксперты отмечают перспективное развитие рынка недвижимости на острове. По прогнозам, в ближайшие годы будет увеличиваться продажа квартир, частных домов, вилл иностранным гражданам. Основная причина вложений иностранных инвесторов в недвижимость – привлечение туристов для улучшения качества жизни страны.

Куба – привлекательное место для покупки недвижимости для долгосрочного или временного пребывания. Активное приобретение иностранцами частных домов, комфортабельных квартир обусловлено доброжелательным отношением к гражданам зарубежных государств, низкими ценами, мягким климатом.  С каждым годом увеличивается количество россиян, желающих иметь собственную недвижимость на Кубе.